Mortgage Reserves Là Gì? Vì Sao Có Người Mua Nhà Phải Có “Reserves”?

Nhiều người mua nhà lần đầu thường nghĩ rằng chỉ cần đủ tiền down payment và closing costs là xong.

Vì vậy, khi lender hoặc loan officer nói cần phải có thêm “reserves,” nhiều người sẽ cảm thấy khá bất ngờ.

Một số người sẽ hỏi:

“Mình đã bỏ gần hết tiền để mua nhà rồi, sao lender còn muốn thấy mình có thêm savings nữa?”

Đây là một câu hỏi rất bình thường.

Reserves Có Nghĩa Là Gì?

Thật ra, reserves không phải là khoản tiền lender bắt buộc mình phải đưa thêm cho họ.

Nói đơn giản, lender muốn thấy rằng sau khi hoàn tất việc mua nhà, người vay vẫn còn một khoản dự phòng tài chính để xử lý các chi phí hoặc tình huống bất ngờ trong tương lai.

Ví dụ:

• mất việc tạm thời
• cơ sở thương mại/business (của người mua) chậm lại
• chi phí sửa chữa nhà cần thiết
• vấn đề sức khỏe hoặc emergency expenses

Từ phía lender, reserves giúp họ cảm thấy an tâm hơn rằng người vay vẫn có khả năng tiếp tục trả mortgage nếu gặp khó khăn tài chính tạm thời.

Nhưng từ phía người mua nhà, reserves cũng là một “financial cushion” rất quan trọng sau khi trở thành homeowner.

Những Gì Có Thể Được Tính Là Reserves?

Thông thường, reserves có thể bao gồm:

• checking account
• savings account
• money market account
• CDs
• stocks hoặc mutual funds
• retirement accounts như 401(k), IRA
• một số trust accounts
• cash value của life insurance policy

Tùy theo loan program và lender, cách tính reserves có thể khác nhau.

Có Phải Ai Mua Nhà Cũng Cần Reserves?

Không phải trường hợp nào lender cũng yêu cầu reserves.

Trong nhiều trường hợp mua primary residence thông thường, reserves có thể rất ít hoặc đôi khi không cần.

Tuy nhiên, lender thường chú ý reserves nhiều hơn khi họ đánh giá loan có mức risk (rủi ro) cao hơn.

Ví dụ:

• Investment Property hoặc Second Home: Nếu mua nhà đầu tư hoặc second home, lender thường yêu cầu reserves cao hơn.  Lý do là nếu gặp khó khăn tài chính, đa số người ta sẽ ưu tiên trả tiền căn nhà mình đang ở trước.

• Credit Score Thấp Hoặc Debt Cao: Nếu credit score thấp hơn hoặc monthly debts khá cao, lender có thể muốn thấy borrower có thêm financial cushion sau khi close.
• Jumbo Loan hoặc Cash-Out Refinance: Một số loan lớn hoặc phức tạp hơn cũng thường có reserve requirements cao hơn.

Lender Tính Reserves Như Thế Nào?

Thông thường lender tính reserves dựa trên số tháng mortgage payment mà borrower có thể tự chi trả bằng tài sản còn lại sau khi close.

Monthly housing payment thường bao gồm:

• tiền gốc (principal)
• tiền lãi (interest)
• tiền thuế đất (property taxes)
• tiền bảo hiểm (insurance)
• tiền HOA (nếu có) (HOA dues)

Ví dụ: Nếu monthly housing payment là $3,000 và lender yêu cầu 6 tháng reserves, thì borrower có thể cần chứng minh khoảng $18,000 tài sản đủ điều kiện trước khi close escrow.

Tùy loan program và mỗi lender mà điều kiện reserves có thể khác nhau.

Kết Luận

Khi nghe tới reserves, nhiều người cảm thấy lender đang “làm khó” hoặc yêu cầu quá nhiều.

Nhưng thật ra, mục đích chính của reserves là để giúp chứng minh rằng người mua vẫn có financial stability sau khi mua nhà.

Trong nhiều trường hợp, reserves không chỉ bảo vệ lender — mà cũng giúp bảo vệ chính homeowner nếu cuộc sống có những thay đổi bất ngờ sau khi close escrow.